NAZAJ K NARAVI  –  Stara cesta, 1. septembra 2024

biserka@zbiserko.si

Nakup sleherne nepremičnine je projekt, ki se ga je treba lotiti skrbno. Četudi kakšne specifične življenjske okoliščine narekujejo, da se morate pri prodaji in nakupu bolj hitro obrniti, pa je dobro poznati vsaj osnovne zakonitosti nepremičninskega posla, torej, da se soočite z morebitnimi tveganji in tudi poznate morebitne razplete ali zaplete. Nepremičninarka Ema Janko vam je pri tem lahko v pomoč na Savinjskem koncu, nepremičninarka Lidija Belovič je strokovnjakinja, ki ji človek lahko povsem zaupa v Pomurju, Predrag Tašić pa je sicer moj soprog, ki mu moram že po tej definiciji seveda zaupati; no, šalo na stran, kot nepremičninski posrednik z licenco je na celotnem območju Slovenije reševal zelo različne zaplete v razkoraku med  dejanskim in pravnim stanjem nepremičnin. Za razjasnitev situacije pred nakupom se po nepremičninske nasvete lahko torej obrnete tudi na Agencijo Biti.

Na kaj morate biti vendarle pozorni, ko kupujete hiško nekje v naravi?  Na to vprašanje vam odgovarjam v okviru bloga Nazaj k naravi  z delitvijo7 nasvetov.

1. Česa vam ne povedo tisti, ki nepremičnino prodajajo kot kos mesa kar sami?

Na nepremičninskem trgu velja tako kot v družbi  nasploh. Torej vsi vse znajo in vse vedo. Najpogosteje izrečen medklic prodajalcev a je, češ, le zakaj bi potreboval nepremičninarja. Po zakonodaji, ki velja zdaj, ga res ne. Če pa bi zakonodaja predvidevala, da so nepremičninske agencije zadolžene v prvi vrsti za nujno preveritev dejanskega in pravnega stanja, kar bi bil prvi pogoj, da bi nek Janezek ali Micka lahko prodajala nepremično sama, pa bi se tudi vrednost tega poklica zvišala.  In odgovornost nepremičninskih agencij na eni ter varnost kupcev nepremičnin na drugi strani.  Nekdo je sicer lahko izvrsten kirurg, kar pa ne pomeni, da vam bo znal svojo hišo prodati na način, da bo nakup za vas varen. Tako pa…

Praviloma vam na vprašanje, kako so urejeni dokumenti,  prodajalci hitijo zatrjevati, da so ti čisto ok, vse je čisto kot na dlani. Ko potem začno s strani kupca kapljati konkretne zahteve po listinah in pojasnilih se na terenu  dogaja marsikaj, recimo temu, zanimivega. Gradbenih dovoljenj hiše pogosto nimajo. Posledično tudi uporabnih dovoljenj ne. Predvsem starejše, ki so se morda v šestdesetih in sedemdesetih letih uporabljale za vikende ali služile kot zidanice, so lahko tudi predmet črne gradnje. To pomeni, da so njihovi gabariti in površine največkrat neskladni z gradbeno dokumentacijo, ki jo morda imajo. In takšne objekte je potrebno potem legalizirati, če je na predvidenem območju seveda sploh predvidena razpršena oziroma stanovanjska gradnja. Zalogaj, ki se ga nikar ne lotevajte brez pomoči nepremičninskih posrednikov in tudi odvetnikov.

2.  Pametni sprašujejo in si tudi zapisujejo!

Tudi sama sem v preteklosti nekaj let delovala kot nepremičninarka z licenco; o  tem, zakaj me je ta posel povsem minil med drugim pišem v eni izmed mojih knjig pod naslovom Moja pot: Start upi za vse življenje.  Poleg kopice lepih poslov sem seveda naletela na zelo zanimive, včasih že kar bizarne situacije.

Zgodba št. 1. Ob hiši je prizidek s posebnim vhodom. Na poizvedovanje, kaj se tukaj nahaja, prodajalec odvrne, da to je pa od gospe, ki je včasih živela tukaj, zdaj je v tujini, le tu in tam pride za kakšen dan ali dva. In me zanima, če so stvari tudi lastniško, torej zemljiško knjižno urejene. In dobim pojasnilo, da to pa ne, ker je gospa zelo v redu in so se pač zmenili, da njenega dela hiške ne bodo prodajali, da bo še naprej lahko prihajala tudi po prodaji.

Zgodba št. 2.  Mi lahko pokažete gradbeno in uporabno dovoljenje? Na moje vprašanje mi prodajalec odgovori: “Le kaj vam bo to. Če imate gotovino, kupite, z bankami se pa ne bomo bockali.” In se seveda nismo, niti z njim niti z bankami.

Zgodba št. 3.  Vsi priključki so v hiši. A res? Kje pa je kanalizacijski jašek? Ah, tega pa ni. Imamo greznico. Je dvoprekatna? Seveda. Lahko pogledam? Uh, smo pozabili točno, kje je zakopana. Pa jo potem najdemo. Kdaj pa ste jo nazadnje praznili? Smo jo tako malo uporabljali, da to ni bilo potrebno. In nasvet: pozanimajte se okoli greznice, tudi če morda kje zamaka, ali je zaradi nepraznjenja jašek na kakšnem delu zamašen. Pa nepremičninar vam naj pove, če je na območju načrtovanega nakupa sploh predvidena izgradnja kanalizacijskega omrežja. Če ni, potem pridobite informacijo o tem, če občine sofinancirajo izgradnjo male čistilne naprave in si ob pogajanju za nakupno ceno vkalkulirajte seveda tudi ta investicijski strošek.

Zgodba št. 4.  Je  dostop do vaše hiše urejen? Vidim, da je sosedna hiša čisto blizu. In pojasnilo je, da je dostop seveda urejen, saj je še njegova mama hodila tukaj mimo. Na tej točki naj vam zasvetijo seveda vsi alarmi. Je dostop do hiše urejen po javni, občinski poti? Če ni, potem se verjetno koristi zasebna pot soseda, in v tem primeru vztrajajte pri ureditvi služnosti, ki bo seveda zapisana tudi v zemljiški knjigi. Tudi ta postopek podraži vaš nakup, podaljša čas primopredaje nepremičnine. Ampak boste na varni strani. Ker s služnostjo. sploh na podlagi ustnega dogovora in priposestvovanja je pač tako, da ne zajema vsega, kar sodobni čas prinaša. Morda je sosed vaši mami dovolil peš pot in dostop do  vhoda hiše z osebnim vozilom. Vi pa razmišljate, da bi pred hišo parkirali tudi svoj kombi, ker se boste na primer ukvarjali z razvozom tovora po dolini ali kotlini…

Zgodba št. 5. Zimzelena vprašanja, ki si jih zapišite in potem skrbno zabeležite tudi odgovore pa so:

• Kdaj ste nazadnje zamenjali: stavbno pohištvo (zunanja in notranja okna ter vrata)?
• Kdaj ste nazadnje zamenjali vodovodne in električne instalacije?
• Kakšne vrste kritina je na strehi in kdaj je bila položena/zamenjana?
• Kakšen način ogrevanja uporabljate oziroma kako ogrevate sanitarno vodo (npr. z bojlerjem na elektriko) in kako prostore (s klima napravo, torej tudi obremenitev elektrike, s sončnimi kolektorji, s toplotno črpalko…)?
• Kakšni so vaši mesečni stroški vzdrževanja in strošek stavbnega zemljišča?
• Pozorno si zapišite vse letnice. Naj vas nikar ne zavedejo odgovori samozavestnih solo prodajalcev v stilu: “Okna so super, pred kratkim smo jih zamenjali. Ploščice v kopalnici so čisto nove…” . No, ploščice so že lahko nove, celo položene na stare, ampak vprašanje je, kaj je z instalacijo in celotno napeljavo pod njimi?
• Bi lahko dobil/a načrt instalacij v hiši in spisek izvajalcev?

3. Lokacija in vizualizacija

Če ste med resnično “srčnimi” iskalci svoje oaze nekje v naravi, torej hiške in nekaj zemljišča okoli nje, potem utegne odigrati zelo ključno vlogo lokacija sama. To pomeni, da pri skrbnem ogledu sicer registrirate sami pri sebi morebitne pomanjkljivosti in zatem si na papirju naredite hitro kalkulacijo potrebnih vlaganj po sistemu takoj, malo pozneje, čez nekaj let. Odločite se za nakup, ker vas je prepričala vizualizacija, torej vaše videnje tega, kakšna bo ta hiška enkrat, ko jo dobite v roke, ker zaznavate ta hip njen velik potencial.  Potem se v skladu s finančnimi možnostmi lotite uresničevanja svojih sanj.

Namig za začetek: dovoz do hiše je vendarle treba urediti in si zagotoviti vsaj dva ali tri parkinge, če kdo kaj pripelje ali dobite obisk. Potem  je najboljše delati z roko v roki v smislu, da se okolica vsaj počisti, če je zaraščena, medtem ko se notranjost  po posameznih prostorih temeljito prečisti. Najnujnejše stvari, kjer je potrebna takojšnja nadgradnja oziroma so vlaganja neizbežna,  sliši na dve besedi: voda in elektrika. Nikar ne pozabite tudi na zavarovanje nepremičnine in preveritev osnovne varnosti pred neurji, kot je sklenjen krog strelovodne napeljave okoli stavbe.  To dvoje bi sama uvrstila kar med urgentne naloge. Oboje še na spisku nujno!

4.  Zaupanje in medsebojno spoštovanje je zakon

Sama sem zelo vesela, ker sem lahko našo hiško v naravi kupila od dobrih in poštenih ljudi in sodelovala z izvrstno nepremičninsko posrednico. Vsi kupci pa nimajo te sreče. Včasih tudi zaradi lastne krivde. Ker so tudi v vlogi kupcev prepričani, da lahko itak vse sami naredijo, ker se vse dobi na googlu in bodo pač tu in tam vprašali in bo. V vsakem primeru je s pogodbami in zapisniki tako, da jih pišemo, ko se dobro razumemo, da bi lahko stvari reševali, če se kaj zaplete. Torej moj nasvet je, da nič ne delate na pamet. Vse, kar se dogovorite, zapišite znotraj glavne pogodbe, po potrebi potem dodate anekse.

Z lastnikom se dogovorite, da si temeljito ogledate notranjost, tudi kaj izmerite, da lahko vnaprej pridobite ponudbe za kakšne izboljšave in prenove od potencialnih izvajalcev. Kajti na izvajalce se čaka… In pri slehernem izmed njih se delo vsaj še malo zavleče. In seveda vsaj za kakšnih 20 odstotkov podraži. Pri starejših hiškah lahko gre tudi pri obnovi namreč marsikaj narobe. Dovolj je že, da poči kakšna dotrajana cev in obseg del in poraba materialov se spremenita navzgor.

5. Kdo so izvajalci v neposredni bližini

Vsi imamo znance in tudi prijatelje, ki so mojstri v kakšnih obrtniških delih. Pa kljub temu je dejstvo, da kilometrina predstavlja strošek in je zato dobro, da se ob priselitvi pozanimate, kdo so najboljši izvajalci del v bližini. Priporočilo mojstra, ki vse zna in je še pošten povrhu, je resnično neprecenljiva popotnica, ki vam jo lahko zaupa prav dosedanji lastnik hiše. Kdo vam je kosil, kdo popravil kakšno okvaro, na koga bi se lahko obrnil za… Ne šparajte jezika, vprašajte.

Osebna predstavitev novim sosedom in prvi stik z njimi – tudi to je neprecenljivo. Ljudje, ki živijo v vaši neposredni bližini, so praviloma pravcata enciklopedija znanja in veščin v okolju, kamor vi šele prihajate. Tudi spodobi se seveda, da jim povemo, da bo nekaj prihodnjih tednov malo več hrupa in prahu, ker se nekaterim obnovitvenim delom pač ne bo mogoče izogniti.

6.  Ne pozabite na vpis v zemljiško knjigo

Po pridobitvi overjene kupoprodajne pogodbe se nikar ne pozabite vpisati v zemljiško knjigo. Naj vam zaupam zgodbo, ki sem jo slišala pred kratkim. Gospod je gospe prodal hišo, ta jo je obnovila “do nule” za svojega sina, ki pa naposled v njej ni živel. Prejšnji lastnik je imel na hiši nekaj dolgov in jih ni poplačal. Gospa se ni vpisala v zemljiško knjigo. Potem je prejšnji lastnik umrl, sledila je zapuščinska razprava. Oglasil se je furs in dejansko “zaplenil” hiško, kajti dolgovi pokojnika so medtem že krepko narasli. Prišla je gospa – nova lastnica in zatrjevala, da ji hiše ne morejo kar vzeti, saj ima vendarle kupoprodajno pogodbo. Pa so ji na sodišču lepo pojasnili, da je zanje lastnik ta, ki je vpisan v zemljiški knjigi in da se morajo pač najprej poplačati vsi njegovi dolgovi.

7. Ne živite življenja, da je “hiša vreča brez dna”

Če niste prevelik materialist, ki ljubi kopičenje (ne)potrebnih stvari potem se morate ob nakupu starejše hiške v naravi zavedati, da bo seveda vedno kaj za postoriti. Ko boste neko popoldne na terasi obsedeli v prepričanju, da ste pa zdaj vendarle že iz najhujšega in se veselite umirjene jeseni, vas lahko kaj preseneti. Zato si je dobro sproti delati spisek po sistemu: potrebno, nujno, koristno.

Potrebno je seveda kurivo, v mojem primeru so to naročena drva za domač kamin. Nujno bo treba ugotoviti, zakaj se je teden dni po praznjenju vnovič napolnila dvoprekatna greznica. V pričakovanju komunalnih mojstrov torej. Koristno pa je seveda, da še pred zimo končno povsem počistimo klinker ploščice v nekdanji vinski kleti, ki bo, nekoč, upam, postala prijeten domač velnes oziroma kotiček za sprostitev.  Pri opravilih, ki so povezana predvsem z “lepotnimi” izboljšavami, torej nekaj počistiti, pobarvati, zbrusiti…  lahko strošek dela precej pocenimo, če se česa priučimo in sami zavihamo rokave. Izbiramo lahko na primer med peskanjem klinker ploščic v vinski kleti in za to odštejemo med 5 in 7 tisoč evri ali pa nabavimo veliko krtačo, primerno čistilo proti plesni in algam ter drgnemo kvadratni meter za kvadratnim metrom, vse skupaj pa še nadgradimo z visokotlačnim vodnim čistilcem. To je pa vse skupaj približno 200 evrov. Cenovna primerjava je torej izjemna. Zavisi od debeline vaše denarnice in življenjskega standarda, ki si ga lahko privoščite. In seveda od prvotne namere: če želite hiško v naravi obnoviti na ključ od temeljev do strehe boste za to najeli zunanjega izvajalca in se potem samo vselili. Lahko pa se stvari lotite etapno, po fazah in imate vseskozi kaj za “pobrkljati”; konec koncev to počnete zase v nekakšnem “fitnesu na prostem”.

Pa uživajte v svoji hiški v kakšnem od čudovitih naravnih kotičkov Slovenije. Prlekija, na Stari cesti v bližini Jeruzalema v občini Ljutomer je zagotovo eden izmed njih.

In ob koncu v razmislek, ki ni odveč, glasi pa se: “Dobra kupčija nastaja ob nakupu nepremičnine in ne ob njeni prodaji.”